住宅ローンの正しい組み方って知ってる？
早速ですが、住宅相談をしていて圧倒的に多いのは、『予算』に関するご相談ですが、もっとも重要となるのは、自分は一体いくらまでローンの支払いが出来るのかという『支払負担』のご相談になります。
この支払いが出来るか出来ないかとう判断は非常に重要な要素になります。
もし金利が上がった際のシミュレーションなども想定して、『余裕を持って返せる！』という核心を得る事が大切になります。
そして、当たり前ですがローンで借りる額が低ければ低いほど、支払負担は軽くて済みます。
では、この借り入れ金額は少なければ少ないほどいいのでしょうか？
『頭金は多ければ多いほど良い』という一般常識は、素人の考え方です。
例えば、３５００万円(諸経費含む)の物件を買うとしましょう。
その場合の自己資金が１０００万円だったとします。
そうすると、１０００万円の全額を頭金で出せば、ローンは２５００万円ということになります。
もちろん、この２５００万円のローンには利息がかかってきますね。
『この支払う利息が少ない方が良いのでローンは少なめにしましょう！』という定番トークをしている人を多く見受けられます。
果たして本当にそうでしょうか？
２５００万円を返済していくと、その残高に対しては確かに利息がかかります。
ですが、その残高を残しておくことで毎年１２月末時点の残高に対して住宅ローン控除が受けられ、その残高の１％の額が税金から控除されるわけです。
元々払っている所得税が少なくて、差し引ききれない部分は住民税からも控除になります(但し限度額あり)。
要するに住宅ローンの残高を残しておく事で、税金が安くなる訳です。
一方、住宅ローンで支払う利息は変動金利で借りれば現在の利率は1%未満がほとんどです。(※変動金利を特別お勧めしている訳ではありません)
この住宅ローンの利息も残高に対してかかってきます。
ですが、先ほどの住宅ローン控除も残高に対して１％が控除になり、税金が安くなります。
そうすると、所得にもよりますが、残高に対して０．８％の利息を払ったとしても、その残高を残しておくことで、その残高に対して約１％の税金が戻ってくる。
要するに、
残高×０．８％＝支払う利息
残高×１％＝税金が安くなる
となると、支払う利息の額と安くなる税金の額の差し引きを考えると、これは出来るだけ多く(但し、毎年限度額が変わります)借りて残高は残しておいた方が得という事になります。(現行年利１％未満で借りた場合)
借入金額が少ないよりも、たくさん借りた方がお得！という状況も場合によっては起こりうる訳です。
ですが勿論、住宅ローンには利息だけでなく、事務手数料や保証料、団体信用生命などの費用がかかってくるので、それを考慮すると、やっぱり住宅ローンの借入額は少ない方が良いかと思う人もいるでしょう。
ですが、ちょっと考えてみてください。
頭金を少なくするという事は、それだけ自分の手元にはまとまった資金が残ります。
そのお金はタンスに置いておきますか？
違いますよね？
何らかの金融商品にお金を預けることで、その利息や配当が得られます。
ご存知のとおり、預貯金(現行年利0.01％程度)ではほとんどそれは期待出来ませんが、資産運用で年率３％以上の運用が出来ていればどうでしょう？
現在、住宅ローンの利率は過去最安レートで推移しているので、住宅ローン控除を受けてその負担分をカバーする。
一方、頭金に入れずに手元に残った資金で３％の資産運用を行います。
金融商品の配当として、住宅ローンで支払う利息の金額以上の金額が有ればそれは利益になり、家計を大きく支えます。
同じ１０００万円が有っても住宅ローンの頭金に当てれば、当然それにかかるローンの利息の軽減効果があります。
ですが、それを頭金に入れずにそのお金を３％で資産運用が出来ればそっちの方がお得という事になります。
そこで出た利益はまた更なる資産運用に廻せる、それが更に増えていくというスパイラルになっていきます。
でも資産運用は増えたり減ったりするので普通は怖いと思いますよね？
ですがたった３％の利回りなら、日本国内の生命保険会社が販売している様な外貨建てで１０年間利回りを保証していて、年３％程度の配当を銀行振込で毎年受け取れる様な商品もあるのです。
頭金を少なくして、手元に残った資金はそういったもので運用して利益を得るのも良い方法だと思います。
勿論、これはいくつもの案件の中での一つの例あり、全てのお客様のケースに当てはまる訳ではありませんが、私のお客様では多くの方がこれらのあらゆる方法により、有利な資金計画を立てておられます。
皆さんも世間に流れている常識を疑って、きちんと考えて、家計をどんどんお金が残る仕組みにしていきましょう。
ほとんどの方は一生に一度の大きな買い物となりますので、わからないことだらけで当然です。
これから住宅取得をお考えの方は、一挙解決致しますので、是非一度ご相談下さいませ。
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