住宅を買うなら消費税は10%のとき?8%のとき?

不動産・住宅

皆さんこんにちは!

今年はいよいよ消費税率が10%へ増税される年となりました。このまま予定通りにいけば、2019年10月1日に消費税率が8%から10%へと変更されます。たった2%と思われるかもしれませんが、住宅を購入される際にはとても大きな金額となりますので注意が必要です。

早速、詳しく見ていきましょう!!

 

1. はじめに消費税とは?

皆さんは、なにか物を買われる時には当たり前のように消費税を払っておられると思いますが、そもそも消費税とはどのようなものかご存知でしょうか。

まず消費税とは、消費一般に広く公平に課税する間接税と言われており、物品の購入やサービスの享受といった「消費」という行為に対して課される税金になります。(ここでは直接税と間接税については割愛します)簡単に言うと、物を買ったりサービスを受けたりすると課される税金になります。

そして消費税は誰が負担するのかと言うと、事業者や販売者ではなく、販売する商品やサービスの価格に含まれ次々と転嫁され、最終的に商品を消費する又はサービスの提供を受ける消費者が負担することになります。ただし消費者は消費税を負担しますが、実際に申告して納税するのは各段階の事業者となります。

ややこしいですが、私達が物を買うときに消費税を渡しているのはお店の人ですよね!その後はお店の人達が、消費税を計算して申告・納税までしてくれているのです(^^)

そんな消費税ですが、内訳は次のようになります。

消費税率8%の場合 → 国税6.3%、地方税1.7%

これが2019年10月1日から、10%に引き上げられる予定です。

消費税率10%の場合 → 国税7.8%、地方税2.2%

このような消費税ですが、日本の財源の中でも消費税の収入は大きな割合を占めており、主に社会保障費(年金・医療・介護・子育て支援)として使われています。普段当たり前のように払っている消費税ですが、その分私達も違う形で国から恩恵を受けているんですね。

 

2. 住宅を購入する際に消費税がかかるもの、かからないもの

住宅を購入するにあたっては、土地や建物費用の他にも様々な諸費用が必要となりますが、住宅購入費用の中でも消費税がかかるものとかからないものがあります。今回は、それぞれ消費税がかかるもの、かからないものをまとめてみましたので、一度ご覧ください。

住宅を購入する際に、消費税がかかるもの
  • 建物の価格(事業者から購入する場合のみ課税され、個人間の取引の場合は非課税)
  • 土地の造成費用
  • 建物の建築、リフォーム費用
  • 仲介手数料
  • 司法書士に支払う報酬
  • 住宅ローン等の事務手数料
  • 引っ越し費用
  • 家具、家電     など
住宅を購入する際に、消費税がかからないもの
  • 土地
  • 住宅ローンの返済利息
  • ローン保証料
  • 登録免許税、印紙税等の税金
  • マンションの管理費
  • 火災保険料     など

例えば建物の価格が3,000万円だとすると、消費税率が8%なら「3,000万円 × 8% = 240万円」、10%なら「3,000万円 × 10% = 300万円」となり、建物だけでも60万円の差が出ます。(※個人が売主の中古住宅は非課税)さらに仲介手数料や登記費用など諸費用の一部にも、消費税率が10%になると増税分が上乗せされます。

こんなに金額が変わってくるなら、8%のうちに買わなきゃ!と誰もが思ってしまいますよね。そこで国としては、増税をした後に住宅を購入してもメリットが出るように色々な支援策を用意しているのです。支援策については、後ほど詳しく説明していきます!!

 

3. いつまでなら8%で購入できる?

ところで、2019年10月1日に消費税率が変更になる訳ですが、いつまでに住宅を購入すれば消費税は8%でいいのでしょうか?

実は住宅購入に関しては、契約や引き渡しのタイミングによって消費税率が変わるので注意が必要です。

基本的に消費税率は、住宅の引き渡しをしたときの税率が適用となります。引き渡しが2019年9月30日より前なら消費税は8%のまま、引き渡しが2019年10月1日以降になると10%にて計算されます。

しかし住宅によっては契約から引き渡しまで長期間かかる場合もあり、引き渡しの時期が分からないと安心して契約できませんよね。場合によっては8%かもしれないし10%かもしれない、となると買う側からしたらとても困ります。

そこで国は消費税率引き上げに伴う経過措置として、2019年3月31日までに契約したものについては引き渡しが2019年10月1日を過ぎても消費税率8%を適用することとしています。また契約が2019年3月末を過ぎていても、2019年9月末までに引き渡しが済んでいればそれは8%の適用になります。

契約や引き渡しの時期によって適用される消費税率が変わってきますので、これから住宅を購入されるという方はくれぐれも注意してくださいね!

 

4. 消費税率10%引き上げに伴う4つの支援策

今回は2%の増税ですが、住宅購入に関しては大きな金額となりますので消費税にも大きな差が出てきます。増税後に住宅を購入してもメリットが出るように国が4つの支援策を用意してくれていますので、中身を詳しく見ていきましょう!!

支援策①. 住宅ローン減税の控除期間が3年間延長

現在の住宅ローン減税を受けられる期間は10年間ですが、この期間が3年間延長されます。そして延長された3年間で受けられる控除の金額は、次のいずれか小さい金額になります。

● 住宅借入金等の年末残高 × 1%
● 物件購入価格 × 2% ÷ 3年

要するに、住宅ローン減税を11年目以降も続けた場合の金額と、物件価格の2%増税分を3で割った金額との比較になります。

ただし住宅ローンや物件価格に関しては4,000万円(長期優良住宅、低炭素住宅は5,000万円)が限度額となり、2020年12月末までに入居した方が対象となります。

支援策②. すまい給付金が最大50万円となり、対象者も拡充

すまい給付金とは、消費税率引き上げによる負担を軽減するために現金を給付する制度になります。消費税率が5%から8%へ増税された際にスタートした制度で、2014年4月から2021年12月まで実施される予定です。

給付金額に関しては、消費税率8%なら目安として年収510万円以下の方を対象に最大30万円、消費税率10%なら年収775万円以下の方を対象に最大50万円となります。

すまい給付金は住宅を購入したら必ずもらえるというものではなく、物件の要件、収入、家族構成などによってもらえないケースもあり、もらえる場合でもご家庭によって給付金額が変わります。

支援策③. 新たなポイント制度創設(新築最大35万円相当・リフォーム最大30万円相当)

一定の省エネ性、耐震性、バリアフリー性能を満たす住宅や、家事負担の軽減に資する住宅の新築やリフォームを行う場合に、様々な商品と交換できるポイントが付与される制度です。2020年3月末までに契約の締結等をした方が対象となります。

また受け取れるポイントには上限(新築・購入の場合は最大35万ポイント、リフォームの場合は最大30万ポイント)がありますが、若者・子育て世代によるリフォーム等についてはポイントの上限を引き上げる特例も出ています。次世代住宅ポイント制度の詳細につきましては、今後改めて記事をアップしたいと思います!

支援策④. 贈与税非課税枠が最大3,000万円に拡大

父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合、一定の要件を満たす場合は非課税限度額まで贈与税が非課税となります。

消費税率8%にて住宅購入をされる方で贈与を受ける場合は、省エネ等住宅なら1,200万円まで、それ以外の住宅なら700万円までが非課税限度額になりますが、消費税率10%が適用され2019年4月1日から2020年3月31日までの間に契約の締結をされた方が贈与を受ける場合は、省エネ等住宅なら3,000万円まで、それ以外の住宅なら2,500万円までが非課税限度額になります。

現在の非課税限度額以上に贈与を受けられるのであれば、増税後に住宅を購入した方が贈与税に関してはメリットが出ます。

 

5. 住宅を買うなら消費税は10%のとき?8%のとき?

皆さん、いかがだったでしょうか。

消費税率8%での購入は、もちろん増税分の上乗せはありませんので支払う金額としては増税後より少なくなるかもしれません。しかし増税後であっても、色々な支援策を併用することが出来れば逆にお得になるケースもあります。

しかしここで考えて頂きたいのは、消費税のことだけでどちらがお得とは一概には言えないのです。

その他、住宅ローン控除の拡大による所得税の還付金や住民税の減税額、そしてすまい給付金や住宅取得資金の贈与税の非課税枠などなどその方の状況に応じて答えが変わります。

ですがその方その方で、消費税8%の時に買った方がお得なのか、10%で買った方がお得なのか、どちらがお得かはキッチリとした答えが出ます。

また、住宅を購入する際には、金利物価も深く関係してきます。今の日本は超低金利の時代と言われていますが、1年後、2年後、、、将来の金利がどうなるかは誰にも読めません。住宅を買うタイミングを考える際には、その時の金利や物価も非常に重要なポイントになってきますので、消費税だけでなく総合的に判断するようにしましょう。

弊社では住宅購入に関しても非常に多くのご相談を頂いております。それぞれのご家庭に応じた選択肢や解決策をご提案する事ができますので、お気軽にお問合せくださいね!

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