【確定申告】住宅ローン控除の仕組みを大解剖!!

不動産・住宅

皆さんこんにちは!!

今日は、住宅ローン控除についてお話します。お家を買われた方で住宅ローン控除を受けられる場合は、確定申告を行う必要があります。(会社員の方は初年度のみ)

実際に確定申告で必要な書類や、どのくらい税金が戻ってくるのかを見ていきましょう!

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1. 住宅ローン控除を受けるためには確定申告が必要

住宅を購入して住宅ローン控除の適用を受けるためには、購入・入居した年の翌年1月~3月15日までに確定申告を行う必要があります。(毎年確定申告をされている方は、2月16日~3月15日まで)

これは普段、年末調整で確定申告をされていない会社員の方も、初年度に関しては確定申告が必要となります。

1-1. 確定申告に必要な書類(例)

確定申告には、下記書類が必要となります。あらかじめ準備をしておきましょう!!

・ 確定申告書A(※AとBがありますが、会社員はAを使用します。)
・ 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・ 本人確認書類(マイナンバーカード、運転免許証など)
・ 住民票
・ 建物、土地の登記事項証明書
・ 建物、土地の不動産売買契約書のコピー
・ 源泉徴収票
・ 住宅ローン残高証明書
・ 認定長期優良住宅、低炭素建築物の認定書写し(必要な方のみ)

1-2. 2年目以降の手続きについて

初年度のみ確定申告をしてしまえば、翌年からは年末調整の対象となります。翌年以降は、以下の書類を年末調整の際に会社に提出します。

・ 年末調整のための住宅借入金等控除証明書
・ 住宅ローン残高証明書

年末調整のための住宅借入金等控除証明書については、用紙がまとめて送られてきますので大切に保管しておきましょう。

1年目の確定申告手続きは大変だと思われるかもしれませんが、2年目以降はぐっと楽になりますからね!^^

 

2. 住宅ローン控除を受けるための条件

住宅ローン控除はお得な制度ではありますが、誰にでも適用できるわけではありません。

住宅ローン控除の適用を受けるための条件は、次のようなものになります。

・ 住宅を取得後6ヵ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き入居していること
・ 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下
・ 新築または購入したマイホームの床面積が50平方メートル以上
・ 住宅ローンの返済期間が10年以上
・ 親戚や知人からの借り入れは対象外
・ 3,000万円の特別控除等、他の課税の特例などを受けていないこと
・ 中古住宅は築20年以下、中古マンションは築25年以下

住宅を購入したにもかかわらず、適用条件を満たしていないと住宅ローン控除を受けることができなくなりますので、必ず不動産屋さんや金融機関に確認しましょう!

 

3. どのぐらい税金が戻ってくるの?

住宅ローン控除とは、簡単に言うと「税金が安くなる制度」です。では一体どのくらい税金が安くなるのでしょうか。具体例を見ていきましょう。

年収600万円の人が、住宅ローンを3,000万円借りて、所得税を年間で12万円払っていたとします。

住宅ローン控除は、毎年12月31日時点の残高に対して受けられます。

< 計算上の住宅ローン控除額 >
年末ローン残高3,000万円 × 1 30万円(控除額の枠)
※控除額の上限は40万円(認定長期優良住宅は50万円)

ここで注意していただきたいのは、30万円というのはあくまでも控除額の枠であって、実際に戻ってくる金額とは違うことがあります。戻ってくるのは、あくまでもご自身が払った税金分だけです。

< 住宅ローン控除を受けたあとに払う『所得税』>
所得税12万円 - 30万円 = 0円(マイナスは税法上0円)

よって、住宅ローンを借りる前に年間12万円の所得税を払っていた人は、今度から住宅ローンがあるということで12万円の所得税を払わなくてよくなります。

しかしここで考えるのは、30万円の控除額の枠があるにもかかわらず、実際に戻ってきたのは払っていた12万円だけですよね?

残りの18万円は使えていないことになり、もったいない気持ちになるかもしれませんが、安心して下さい。使いきれていない控除の枠は、翌年の住民税から差し引かれます!

< 住宅ローン控除を受けたあとに払う『住民税』>
住民税(上限136,500円)- 残りの18万円 = 0円もしくは136,500円を超えた分

残念ながら住民税の控除額には上限があり、どれだけ住民税を払っていても最大で136,500円までしか差引いてくれません。またあくまでも払っている税金分しか差引いてくれませんので、払っている住民税が上限額よりも少ない場合はその金額が控除額になります。

住宅ローン控除では、このように税金がお得になる制度が10年間使えます。(消費税が10%になると13年間に延長になります)

これは使えたらお得ですよね!とても大きな節税効果があると思います。

昨年マイホームをローンで購入された方は、この住宅ローン控除の確定申告はお忘れなく行ってくださいね!

さてここで、住宅ローン控除の大まかな仕組みが分かったところで、ここからはもう一歩踏み込んで住宅ローン控除と頭金・繰り上げ返済の考え方についてお話ししていきたいと思います。

 

4. 住宅ローン控除と頭金・繰り上げ返済の関係

まず、まとまったお金を一気に返すことを繰り上げ返済と言います。そして頭金とは、住宅ローンを借りる前に一気にお金を返すことなので、一番早い繰り上げ返済になります。このように、頭金と繰り上げ返済は考え方がよく似ています。

話は戻りますが、先ほど住宅ローン控除のところで所得税と住民税がお得になるという説明をしました。

先ほどの例で言うと、その方が住宅ローン控除で受けられる最大の減税額は256,500円になります。

所得税12万円 住民税の上限136,500= 256,500

ここからが重要なお話になりますが、使えている控除の額が256,500円ということは、2,565万円の住宅ローンを借りた人と控除の枠が一緒ということになります。

住宅ローンを3,000万円借りても、4,000万円借りても、この方の場合だと使えているのは住宅ローン2,565万円分の控除額だけなのです。

そうすると、今回3,000万円の住宅ローンを借りたとすると、残りの435万円分の控除額は使えていないことになります。

住宅ローン3,000万円 実際に使えている住宅ローン控除の枠2,565万円 = 435万円

ということはこの場合は、使えていない435万円分は頭金で入れてもいいですし、繰り上げ返済をしてもいいでしょう、と考えることができます。

このように、自分はいくら住宅ローン控除を受けられるのか、そして頭金は入れた方がお得なのか、繰り上げ返済はした方がいいのかしない方がいいのか、きっちり計算して一番お得になる資金計画を立ててくださいね^^

 

5. まとめ

今回は、住宅ローン控除における確定申告についてとどのぐらい税金がお得になるのか、また頭金と繰り上げ返済の考え方についてお話しました。

先ほど一番お得になる資金計画をとお話しましたが、実際には住宅ローン控除の金額だけではなく、金利税金資産運用をした場合など、様々な視点からご自身にとって一番お得になる方法を考えなければなりません。

頭金を入れれば入れるほど損をしてしまうケースもありますし、場合によっては35年間繰り上げ返済をしない方がお得なケースもあります。

これはご自身だけで計算するのはなかなか難しいかと思いますので、弊社ではそれぞれのご家庭に応じた選択肢や解決策をご提案することができます。どうぞお気軽にお問い合わせくださいね^^

※確定申告や税金の具体的な申告業務をご希望の方に関しては、弊社提携の税理士をご紹介することも可能です。

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