効率のいい最近の不動産投資

不動産・住宅

皆さんこんにちは!
今日は不動産投資についてお話ししたいと思います。

まず、今年に入ってからも、世界的に経済や各市場が不安定な中、リスク資産には慎重な傾向が見られます。

今日の経済記事では、高齢者の預金残高が増加してリスク資産の投資が減少しているという記事もありました。世界市場が荒れる中、株式や債券、投資信託などのリスク資産からの回避が少し進んだ様です。

アベノミクスが目指す、『貯蓄から投資へ』という流れではなく、『投資から貯蓄へ』という流れに60歳以上の高齢者はなってきている様です。まぁ退職世代の高齢者は大きなリスクは取れないですからね。

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そんな中、不動産の投資案件がまた注目されつつあるようです。

円安の影響などで輸入建材の価格が上がり、都心部のマンション価格などは上昇してきている様ですね。また、東京への人口流入が続いていることも原因の一つでしょう。

ですが、不動産投資をする場合にはやはり空室リスクというものが伴います。

当たり前ですが、空室は不動産の投資物件の利回りの低下に直結します。ですので、物件の業態ごとに適した地域を選択する事が重要なのです。

実は、一言で不動産投資と言っても東京向きなものや大阪向きなもの、地方向きなものなど物件の事業によっていろいろ変わってきます。これを間違えると大きな空室リスクになってしまいます。

ですが、これらを間違えなければあらゆる種類の有利な不動産投資があります。

マンション一棟を建てて賃貸で貸したり、老人ホームを建てたり、医療モールを作ったり。。。一言で不動産投資と言ってもその業種や形態によって地域性があります。

そして、最近毎日の様に経済ニュース記事にもなっている民泊もあります。

Air bnbなどに代表される、民間の家を一泊○○円等で貸す方法です。これは新しい業態で、近隣住民などの反対があるなど法整備が整っていませんでしたが、ついに政府がその基準を設ける様ですね。

この民泊事業、私自身は早く普及していってほしいと思っています。

そういった事を踏まえると、投資家としても改めて不動産市場に大きな注目が集まるかもしれません。今の時代は物を所有する時代ではなく、あらゆる物をシェアする時代になってきています。ワークスペースを複数人でシェアするシェアオフィスや、車をシェアするカ―シェアリングなんかも典型的ですね。

そういう様に、不動産投資も今までとは違った形態のものもたくさん出てきています。

どうせ不動産投資をするなら、投資額に対するリターンは勿論高い方が良いわけですから、単にマンションを建てたりオフィスビルを買ったりするものと、こういった新事業形態との資金効率の比較をしてみるべきですね。

そういった観点からも不動産価格の二極化はこれからも広がるのではないでしょうか。

また、不動産の現物ではなく、REIT(不動産投資信託)というものもあります。

これはご存知の方も多いとは思いますが、不動産投資を小額から行えるように作られていて、簡単にいうと投資家みんなで集めたお金でファンドを作り、不動産を購入して賃料などの収益を投資家に分配する仕組みです。

不動産に投資をしている以上、現物であろうがこのREITであろうが、空室率や景気に左右されるのは当然のことです。

空室率以外に不動産投資のリスクの一つとして金利上昇リスクが上げられます。金利が上昇すると、不動産投資そのものの利ざやが圧迫されるだけでなく、国債などへ投資資金が流入し、REIT価格そのものが下落することも考えられます。不動産の現物投資だけでなく、REITであっても不動産というもの自体がリスクを抱えている商品であることは勿論忘れてはなりません。

ただし、先ほどお話した老人ホームや民泊や古民家のリノベなど、やり方によってはかなり効率よく利回りが出る方法も有ります。

不動産の現物投資の中でも、ワンルームマンションの一室などを買う方法もありますが、これは実際に利益が出ないと分かっていながらそれを売る業者も非常に多いので、注意が必要です。利益が出るか出ないかは、冷静にシミュレーションすればほぼ簡単にわかります。

そうは言っても、もちろん中にはきちんと利益の出ている物件もありますが。。。

私の提携先グループの不動産投資コンサルティング会社は、土地の有効活用や老人ホーム、古民家のリノベなどの事業用投資案件を提案しており、お客様もかなり効率よく利益を生んでいて、非常に喜ばれています。

この不況の中、空室リスクや金利上昇リスクなど、不動産投資にはリスクは有りますが、それらのリスクを出来るだけ減らしていく事も大事なのです。そしてこれらの不動産投資は、何も資産家の一部の人だけの話ではありません。普通のサラリーマンやOLの方もこうした不動産投資をして、安定した利益を得ている方もおられます。

不動産は本人だけでなく、物件が稼いでくれますから金融機関のローン審査も物件の収入を重視するからですね。

とにかく机上の理論だけでなく、総合的に判断して効率よく運用しましょう。新たな不動産事業についてご興味のある方は是非お気軽にご相談ください。

というわけで、今日は最近の不動産投資について簡単に触れてみました。

また次回をお楽しみに!!

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伊藤 尚徳

伊藤 尚徳

金融機関の事業資金融資の部署で8年間勤務した後、FP資格を取得して大手FP事務所に勤務し、その後独立した金融業界一色の専門家。 FPは一つの分野に特化していてはいけないと、幅広い相談が出来る様に独立系FP事務所、株式会社FPギャラリーを設立。 現在、大手上場企業7社と提携し、資産運用、住宅資金相談、保険、税金、相続・事業承継など、法人・個人含めてFP6分野全てで年間約600件以上のあらゆる相談を受けて問題を解決している。 また、全国各地でセミナーや各種講演なども行っており、非常に分かりやすい話し方に定評がある。家計の無駄を徹底的に省き、資産に残す提案を得意とする。

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